Imóvel rural com área maior: por que a divisa pode ser a mesma

 Em imóveis rurais antigos, nem toda divergência de área significa invasão, ampliação indevida ou incorporação de terras vizinhas. Em um caso recente de retificação de registro, a matrícula indicava 98,60 hectares, enquanto o georreferenciamento certificado apontou 206,4367 hectares, ou seja, um aumento de 107,8367 hectares, equivalente a aproximadamente 109,37%. À primeira vista, a diferença parece expressiva demais para ser apenas um erro técnico. No entanto, a perícia demonstrou que o ponto principal não estava na área lançada na matrícula, mas no perímetro efetivamente descrito e encontrado em campo. A matrícula antiga indicava desenvolvimento perimetral aproximado de 6.696 metros, enquanto o levantamento georreferenciado apurou 6.974,76 metros, diferença de apenas 3,99%, compatível com a evolução dos métodos de medição.

Para que o leitor compreenda melhor a situação, a descrição antiga do imóvel trazia a seguinte lógica perimetral:

“Partindo do marco nº 0, a 50,00mts da faixa de domínio da BR-251, Brasília–Unaí, com rumo de 19º15’, em uma distância de 1.364,00mts, até a cabeceira do córrego Sabiá; por este abaixo até sua barra, com o córrego Vereda, perfazendo uma distância de 1.330,00mts, confrontando com o Sr. XXXXX e outros, do córrego Vereda acima, a uma distância de 400,00mts, até a barra do córrego Galho; pelo córrego do Galho acima, a uma distância de 2.710,00mts, fazendo limite com o Sr. XXXXXX, até a faixa de domínio da estrada BR-251, Brasília–Unaí, onde se encontra cravado o marco; deste com um ângulo de 127ºSE, até o ponto inicial da partida, formando linha reta confrontando com a faixa de domínio da estrada, numa distância de 892,00mts.”

Essa descrição mostra que o imóvel já era delimitado por elementos físicos claros: rodovia, córregos, marcos e confrontações históricas. A perícia constatou que esses limites permaneciam coerentes com a realidade encontrada em campo e com o memorial georreferenciado certificado no SIGEF/INCRA. Foram conferidos marcos, cercas, cursos d’água e a faixa de domínio da rodovia, sem identificação de deslocamento de divisas, invasão de área pública ou sobreposição com terceiros.

A conclusão técnica foi objetiva: o perímetro estava correto; o erro estava no cálculo antigo da área ou até mesmo no seu registro. Esse tipo de situação é comum em imóveis rurais descritos antes da existência e da obrigatoriedade do georreferenciamento, ou seja, quando os levantamentos eram feitos sem coordenadas geodésicas e com dependência de rumos, distâncias e referências naturais.

O caso demonstra que uma retificação de registro pode aumentar a área matriculada em mais de 100% sem que isso represente aumento real da propriedade. Por isso, a análise pericial não deve se limitar à comparação entre hectares registrados e hectares medidos. É necessário reconstruir tecnicamente o imóvel, confrontando matrícula, memoriais, planta georreferenciada, vistoria de campo e bases oficiais.

Em matéria de registro rural, muitas vezes o tamanho da área registrada é menos confiável do que os limites físicos historicamente descritos. É exatamente nesse ponto que a perícia agronômica contribui para a segurança jurídica do imóvel rural.

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Alexandre Albrecht
Engenheiro Agrônomo | Perito Judicial e Assistente Técnico | Avaliador de Imóveis Rurais
CREA-GO 19793/D | IBAPE-GO nº 242
Agro Albrecht Engenharia Agronômica

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